מהו מס שבח?

מס שבח מחושב כאחוז מסוים מתוך הרווח שנוצר כתוצאה מההפרש בין שווי המכירה של זכות (נכס) מקרקעין לשווי כלל ההוצאות בגין רכישת הזכות בנכס.

מי משלם את מס השבח?

כעקרון מס השבח חל על המוכר אך בהחלט מקובל לקבוע כי הרוכש ישלם אותו בפועל והתשלום בגינו יהווה חלק מהתשלום למוכר בגין העסקה.

מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?

במכירת דירת מגורים מזכה בשווי של עד 4.5 מיליון ₪, וגם כאשר מתקיים אחד מן התנאים הבאים:

1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל וגם הדירה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים וגם שהמוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח במשך 18 חודשים.
2. הדירה התקבלה בירושה וגם למוריש הייתה רק דירה אחת וגם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בעצמו וגם הירושה היא מבן זוג או מאב/אם או מבן זוג של אב/אם.
3. הדירה התקבלה בירושה ממוסד ציבורי בתנאים שמפורטים בחוק.

מהי דירת מגורים מזכה?

זוהי דירה ששימשה בעיקרה למגורים ב80% מתקופת הבעלות או בארבע השנים האחרונות לפני המכירה.

יש לי דירה נוספת האם אהיה בכל זאת זכאי לפטור?

למוכר תהיה זכאות לפטור גם כאשר יתקיים אחד מן התנאים הבאים:

1. למוכר יש דירה אחת ודירה ישנה נוספת שנמכרת בתוך 18 חודשים מרגע שנרכשה הדירה החדשה (החלפה בין דירות).
2. למוכר יש עד שליש דירה נוספת.
3. למוכר יש עד חצי דירה נוספת שקיבל בירושה.
4. למוכר יש דירה שלמה נוספת שהתקבלה בירושה, כאשר למוריש הייתה רק דירה אחת וגם הירושה היא מבן זוג או מאב/אם או מבן זוג של אב/אם.
5. למוכר יש דירה נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת
6. למוכר שתי דירות, שתיהן נמכרו תוך 12 שנה, במחיר של עד כ-2 מיליון ₪ וגם נרכשה במקום שתיהן דירה חדשה שלישית, שנה לפני או שנה אחרי, במחיר של מעל כ-1.5 מש"ח. מודגש כי פטור זה יינתן למוכר דירה רק פעם אחת.

האם יש פטור במידה והדירה נתנה במתנה?

כאשר דירה ניתנת במתנה, תקום זכאות לפטור רק אם הדירה בבעלות מקבל המתנה 4 שנים לפחות או שהמוכר גר בדירה 3 שנים לפחות. יודגש כי מניין הימים לדירה שנתנה במתנה יחל כאשר המוכר יהיה בן 18 לפחות.

מהו שווי הרכישה בעת קבלת ירושה?

אם המוריש נפטר לפני ה-01/04/81, יחושב בהתאם לשווי הנכס ביום הפטירה.

אם המוריש נפטר ביום ה-01/04/81 או אחרי, יחושב בהתאם לשווי הנכס ביום הרכישה ע"י המוריש.

מהו תשלום מקדמה?

ככלל, מקדמת מס שבח תחושב לפי 7.5% מסכום המכירה, אך לא תשולם במידה וחל פטור מתשלום במס שבח או כאשר העסקה אינה כולה במזומן.

המקדמה תשולם ע"י הרוכש לאחר ששילם מעל 40% מן התמורה או ברכישה מקבלן לאחר ששילם מעל 80%.

חשוב להבהיר, כי בהתאם לחוק רואים את תשלום המקדמה כאילו שולמה למוכר מאת הרוכש על חשבון התמורה.

** לקריאה בנושא מס רכישה

** לקריאה בנושא היטלי השבחה

ניתן לפנות לעו"ד אלדר סיון לשם קבלת ייעוץ משפטי ראשוני בטלפון 052-544-0147

***מאמר זה מוגן בהתאם לדיני הקניין הרוחני וזכויות יוצרים. המאמר מובא כשירות לציבור ואין לראות בו תחליף לייעוץ משפטי פרטני***